Linnamäe tee7, 13, 15, 21aja lähiala

1Taust ja eesmärk

Tallinna linn on algatanud Linnamäe tee 7, 13, 15, 21a kinnistute ja lähiala detailplaneeringu. Liven AS soovib tagada planeeringuala kõrge arhitektuurilise ja linnaruumilise taseme ning korraldab enne detailplaneeringu koostamist koostöös Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga planeeringuvõistluse.

Võistluse eesmärk on leida Lasnamäe keskusalale terviklik ruumiline visioon, mis arvestab kolme kinnistuomaniku — Tallinna linna, Liven AS-i ja Maa- ja Ruumiameti — vajadusi ning linna laiemaid Lasnamäe keskusala planeerimise eesmärke. Võidutöö võetakse aluseks detailplaneeringu koostamisel.

2Asukoht ja kontekst

Planeeringuala asub Lasnamäe linnaosas Linnamäe tee ääres. Põhjas piirneb ala Rahu rohe- ja teekoridoriga, kus paiknevad suured avaparklad ning mille tulevikukasutus on lahtine — linna tasandil kaalutakse nii pargi- ja rohekoridori kui ka mitmesõidurealise tee või trammikoridori lahendust. Lõunas jäävad Linnamäe tee 21 ühiskondlike ehitiste maa (kehtiva detailplaneeringu alusel ärihoone ehitusõigusega), Linnamäe tee ning selle taga Muhu lasteaed. Idast piirneb ala Linnamäe tee 25 üheksakorruselise korterelamuga, läänes asuvad Linnamäe tee 17 ärihoone ja Linnamäe tee 11 üheksakorruseline korterelamu. Kontaktvööndis on esindatud korterelamud, äri- ja sotsiaalhooned.

Kuristiku asum on üks Lasnamäe tihedamalt asustatud piirkondi, kus infrastruktuur on hästi välja kujunenud: kauplused, koolid, lasteaiad ja bussipeatused on paari minuti kaugusel. Piirkonnas on nõudlus kaasaegsete elamispindade järele — elanikel on nii soov kui ka võimalused oma elamistingimusi parandada, kuid Eesti taasiseseisvumisest saati ei ole Kuristiku asumisse rajatud ühtki uut elamut. Lahenduses tuleb arvestada ka piirkonna lähituleviku muutustega: Mustakivi tee äärde kavandatav uus riigigümnaasium ning Linnamäe tee 2b ja 2d kinnistutele kavandatav ärihoone.

Äripindade turunõudlus on selge: kasutust leiavad tänavale avatud esimese korruse äri- ja teeninduspinnad, samas kui ülemiste korruste või tänavalt nähtamatud äripinnad jäävad reeglina tühjaks. Võistlusala ei pea üksnes täitma ehitusmahtu — see on võimalus luua Kuristiku asumisse uue ruumikvaliteediga keskusala.

Lasnamäe elamualade üldplaneeringu (Tallinna Linnavolikogu 21.10.2010 otsus nr 238) kohaselt on ala juhtotstarve keskuse ala — linnaosa tõmbekeskust tähistav ala, kus põimuvad korruselamute, ameti- ja valitsusasutuste, äri- ja büroohoonete, kultuuri- ja spordiasutuste, haljasalade ning rekreatsioonialade maad. Algatatud detailplaneeringu eesmärk on määrata ehitusõigus kuni kuuekorruseliste äri-, sotsiaal- ja eluhoonete ehitamiseks; sobivates asukohtades on lubatud kuni kaheksakorruselised aktsentmahud, mille asukoht ja linnaruumiline sobivus selgitatakse välja võistlusega, hinnates mõju keskkonnale ja piirkonna taristuvõimekust.

3Võistlusülesanne

Osalejatelt oodatakse planeeringuala parimat terviklikku ruumilist lahendust, mis loob kõrge kvaliteediga elu-, äri- ja avaliku ruumi keskkonna, arvestades ümbritsevat linnaehituslikku konteksti, olemasolevat krundistruktuuri ning erinevate huvigruppide vajadusi. Lahendus peab pakkuma selge, sidusa ja arhitektuurselt tervikliku visiooni, mis on detailplaneeringu koostamise alus ning samal ajal majanduslikult realistlik, etapiviisiliselt teostatav ja arenduspotentsiaalilt põhjendatud.

Planeeringulahenduse koostamisel tuleb lähtuda järgmistest parameetritest:

• hoonestustihedus kuni 1,5;
• haljastuse osakaal vähemalt 30% planeeringualast;
• hoonestuse kõrgus kuni 6 maapealset korrust, sobivates asukohtades kuni 8-korruselised aktsentmahud;
• vältida maapealse parkimise domineerimist, eelistada maa-alust või hoonesisest parkimist.

Võistlustöö käsitleb planeerimisseaduse § 126 kohaseid detailplaneeringu põhiülesandeid:

Detailplaneeringu põhiülesanded

• Kruntideks jaotamine — planeeringuala krundistruktuur, kruntide piirid, suurused ja omavahelised suhted, arvestades olemasolevat maaomandit;
• Hoonestusalade määramine — hoonete võimalik paigutus kruntidel, ehitusjooned ning põhimõttelised kaugused krundipiiridest ja naaberhoonestusest;
• Ehitusõiguse määramine — iga positsiooni kohta brutopind, korruselisus, maksimaalne kõrgus ning maapealse ja maa-aluse hoonemahu ulatus;
• Juurdepääsud ja tehniline lahendus — peamised sõidukite ja jalakäijate liikumissuunad, parkimispõhimõtted, maa-aluste korruste ulatus ja tehnovõrkude ruumilised eeldused;
• Arhitektuursed tingimused — hoonestuse arhitektuurse karakteri põhimõtted: fassaadilahenduste suunised, materjalikasutus, hoonete tüpoloogia ja linnaruumilist kvaliteeti toetavad tingimused.

4Positsioonid

5Linnaehituslikud tingimused

Detailplaneeringu algatamisest tulenevad tingimused linnaruumile:

• planeeringuala funktsioonide jaotus kogu ala lõikes peab vastama keskusala jaotusele: äri- ja ühiskondlikud funktsioonid (Ä/Ü) ≥ 50%, eluruumid (EK) ≤ 50%; kvartali sees võib jaotus varieeruda arendusetappide ja omanike vajaduste järgi, kuid kogu keskusala jaotus peab olema tagatud. Näha ette mitmekesiseid, erineva suuruse ja tüpoloogiaga äri- ja elupindu;
• keskusala kinnistutele on oluline kavandada kultuuri- ja spordiobjekte: Lasnamäel on puudu raamatukogudest, nõudlus on sport- ja iluvõimlemise saalide ning võitlusspordi multifunktsionaalsete ruumide järele. Kasutusotstarvete jaotus, vajalik uushoonestus ja linnaruumiline paiknemine analüüsida võistlusel läbi;
• kavandada kogu keskusala läbiv teedevõrgustik ning hästi ühendatud haljasalade ja parkide süsteem; tagada juurdepääs kõigile planeeringuala kinnistutele; sõiduteede äärde näha ette haljaspuhver;
• tänavaäärsetel hoonetel kavandada esimene korrus teistest kõrgem, mis võimaldab tulevikus mitmekesisemat kasutust ka pindadel, mis kohe pole äripinnad;
• uued tänavad kavandada Tallinna tänavaruumi juhendi järgi kohalike teede või tänavatena; Linnamäe tee on juhendi järgi piirkondlik tänav;
• arvestada, et planeeringualast põhja suunas on ette nähtud perspektiivne Rahu tee koos ühistranspordikoridori, peatuste, jalg- ja rattateede ning haljastusega; põhjaküljele luua piisavalt lai jagatud ruumiga tänav, mis Rahu tee realiseerumisel saab jääda eeskätt jalakäijatele;
• Rahu teelt juurdepääse mitte kavandada; juurdepääsud lahendada madalama liikluskoormusega tänavate kaudu: Linnamäe tee 21a juurdepääs Linnamäe T6 kaudu, Linnamäe tee 15 juurdepääs läbi Linnamäe tee 13 kinnistu;
• juurdepääsud maa-alustesse parklatesse kavandada nii, et need ei lõika jalakäijate ruumi ega sulge hoonete tänavaäärseid fassaade; maa-aluste parklate pandused kavandada hoonemahtu;
• kavandada piisava laiusega jalakäijate ruum kõigil kinnistutel; hoonete peasissepääsude ette näha avaram hajumisruum;
• kruntidel, kuhu kavandatakse eluasemeid (sh äripindadega esimese korrusega korterelamud), peab haljastatud pinna osakaal olema vähemalt 30%; haljastatud ala kavandada võimalikult kompaktsena;

6Esitamisnõuded

Lehtede järjestus

• Leht I — Põhijoonis: hoonete kõrgused ja korruselisus, maa-aluse parkla kontuur, sõidukite ja jalakäijate peamised sissepääsud, katendid ja haljastus.
• Leht II — Aksonomeetria: planeeringuala koos ümbruskonna hoonemahtudega.
• Leht III — vähemalt üks lõige läbi planeeringuala; parameetrite tabel; vabalt valitavad skeemid ja kontseptsiooni kirjeldus.
• Leht IV — 3D-visualiseering inimsilma kõrguselt (u 1,6 m), eelistatult Linnamäe tee suunalt.
• Leht V — teine 3D-vaade Saaremaa puiesteel Linnamäe tee poolt, inimsilma kõrguselt.

Lahenduses näidata

• hoonestuse paigutus koos esimese korruse skeemi ja trepikodade asukohtadega;
• sihtotstarvete paiknemine hoonetes (skeemina) ning hoonete põhigabariidid;
• arhitektuurse karakteri ja fassaadilahenduste põhimõtted; uue hoonetüpoloogia korral selle toimimise selgitus;
• avaliku, poolavaliku ja privaatse ruumi hierarhia; peamised väljakud, läbipääsud ja ühendusteed;
• jalakäijate ja sõidukite liikumisteed, hoovid ja sissepääsud;
• haljastuse ja kõrghaljastuse põhimõtteline lahendus ning kõvakatete jaotus;
• terrasside, mänguväljakute ja rekreatsioonialade paiknemine;
• parkimise põhimõtteline lahendus: maa-alune ja/või hoonesisene parkimine, kohtade arv ja jaotus ning seosed hoonestusega viisil, mis tagab jalakäijasõbraliku avaliku ruumi.

Parameetrite tabel

Esitada iga positsiooni ja kogu ala kohta: krundi pindala (m²), maapealne brutopind kokku (m²) — sh elu-, äri- ja parkimispind eraldi —, maa-alune brutopind (m²), hoonestustihedus, haljastuse osakaal (%), maksimaalne korruselisus ning maksimaalne kõrgus maapinnast (m).

7Hindamiskriteeriumid

Žürii hindab terviklahendust, lähtudes järgmistest kriteeriumidest:

• ruumiline kontseptsioon ja linnaruumiline kvaliteet;
• elamuosa lahenduse kvaliteet: vaated, valgus, privaatsus, etapistatavus;
• vastavus lähteparameetritele ja üldplaneeringule;
• tehniline ja majanduslik teostatavus.

8Žürii

Žürii koosneb viiest liikmest, kellest enamik on arhitekti kutsega:

• Mihkel Tüür — žürii esimees, volitatud arhitekt-ekspert (tase 8)
• Laura Pint — TLPA, diplomeeritud arhitekt
• Andres Aavik — Liven AS
• Sander Treijar — Liven AS, volitatud arhitekt
• Joel Peetsu — Maa- ja Ruumiamet

Asendusliikmed: Indrek Allmann; Andero Laur (Liven AS).

Žürii üksmeelne otsus (konsensuslik) ja ideede järjestus kujundatakse ja vormistatakse ühise arutelu tulemusena. Žüriil on õigus kaasata hääleõiguseta eksperte.

9Auhinnad

10Ajakava

• September 2026 — võistluse aeg
• 30. september 2026 kell 12.00 — tööde esitamise tähtaeg
• Küsimused kuni 16. september 2026 — linnamae@liven.ee; vastused avaldatakse siin lehel jooksvalt
• Žürii otsus ja tulemuste väljakuulutamine — oktoober 2026

11Alusmaterjalid

• L1 Geodeetiline alusplaan — kinnistupiirid, olemasolev hoonestus, kõrgused, tänavad DWG 2.6 MB
• L2 Detailplaneering — Tallinna planeeringute register, DP048640 Väline link
• L3 Linnaehituslik skeem — võistlusala piir, positsioonid ja ruumilised suunised PDF 714 kB
• L4 Ruumiline mudel IFC · lisandub
• L5 Detailplaneeringu eskiislahendus — joonis ja seletuskiri Joonis 3.0 MB · Seletuskiri 691 kB
• L6 Dendroloogiline hinnang — Linnamäe tee 21a Hinnang 1.3 MB · Joonis PDF 401 kB · DWG 2.3 MB
• L7 Dendroloogiline hinnang — Linnamäe tee 15 ja osa 7 ja 13 Hinnang 487 kB · Joonis PDF 476 kB · DWG 2.3 MB

12Osalemisõigus ja järgnev

Vaba — kõigil on õigus osaleda. Osaleda võib üksi või meeskonnana, meeskonna suurus ei ole piiratud.

Võistlusest ei tohi osa võtta žürii liikmed, varuliikmed, eksperdid ja võistlustingimuste koostajad ning isikud, kes on võistluse ettevalmistamise või korraldamise tõttu selgelt eelistatud olukorras.

Tööde hulk osaleja või osaleja meeskonna kohta ei ole piiratud. Iga töö peab olema varustatud märgusõnaga.

Võistlusest osavõtmisega nõustub võistleja oma võistlustöö avaliku esitlemisega näitustel, veebis ja võistlust tutvustavates materjalides. Auhinnaga tasustatud võistlustööde omandiõigus läheb korraldajale üle auhinna väljamaksmise hetkest. Võidutööde osas annavad võistlejad auhinna väljamaksmisega korraldajale tähtajatu õiguse võtta töö detailplaneeringu koostamise aluseks ja teha selles vajalikke muudatusi; tasu sisaldub auhinnas. Auhinnatud tööde autorite nimed tuuakse ära planeeringu materjalides. Detailplaneeringu koostajat pärast võistlust ei vahetata.

Võitja kutsutakse järgmise etapi kutsutud arhitektuurikonkursile.